《中国经济周刊》 记者 宋杰|上海报道
"如果8月底还不全面复工，我们业主就集体停贷。"8月1日，上海内环内"滨江一品苑"业主联合发布"停贷告知书"公开信，将这个千万豪宅的纠纷推到大众面前。
就在今年3月5日，开发商上海东樱房地产有限公司携手总包单位上海建工七建集团有限公司举行了该楼盘"奋战百日、力保交付"的宣誓活动，"滨江一品苑"官方微信号至今仍保留了记录当时热闹场面的报道。文中称"百日冲刺，只为第一时间兑付承诺"，而今已过去5个月，"保交楼"为何还未"全面复工"？《中国经济周刊》记者展开了调查。
外立面已完工近九成
楼盘局部
业主提供的内部近期图片显示，有装修材料堆积在施工工地，局部发霉。《中国经济周刊》记者 宋杰I摄
现场：记者只看到两个保安
滨江一品苑位于浦东浦逸路浦阳路路口，处于浦东内环内塘桥板块。
根据公开资料显示，该楼盘户型为137～349平方米，交付时应为全装修的"江景豪宅"。该项目包括A、B两栋住宅楼宇，共计352户。A栋于2019年11月取得预售许可证开盘销售，合同约定交房日期为2022年3月12日；B栋于2021年11月开盘销售，合同约定交房日期为2022年12月10日。
然而，该项目在长达两年半的建造期后，2022年3月A栋未能如约交付。2022年11月23日，开发商向B栋业主发出延期交房通知。
8月17日，《中国经济周刊》记者来到该楼盘现场看到，A、B栋外立面已完工近9成，远处看，内部远未达到"精装"标准，北面的B栋室内大多还处于毛坯状态，工地外的"施工铭牌"上，"开工日期"和"竣工日期"均为空白。
据业主何凯提供给记者的内部近期图片显示，有装修材料堆积在施工工地局部发霉，仅有少量工人在装修。何凯对记者说："我现在和父母同住，离这不远，所以我每天都来工地看看，现场近一年都是这样的情况。"
进入小区，有两位保安值守，记者未被允许进入。保安说，记者想要进门可以找不远处的售楼处销售员。记者在楼盘外站立半小时，没有听到施工声音，也没有看到施工人员出入。在售楼处，记者等待约1小时也未遇到销售人员。
业主：每月还贷7.5万元，还有房租1万多元
业主吴刚与未婚妻为滨江一品苑业主，于2020年11月底签署认购协议，交付定金。作为刚落户没多久的"新上海人"，双方家庭下定决心支持，吴刚卖掉陕西省老家仅有的两套房产，其未婚妻卖掉安徽省老家仅有的一套房产，两家共同凑齐首付近800万元。
"我们双方家庭顶着超过1400万的贷款，面临每月75000元以上的30年贷款压力。目前，我与未婚妻父母只能在当地租房居住，父母房租约为每月1万元。举两家之力购买的这套房子作为婚房刚需，也是未来孩子的唯一户口所在地和唯一学籍所在地。我们怀抱着美好的愿望期待着2022年3月交房。"吴刚对《中国经济周刊》记者说道。
可惜事与愿违，日子一天天过去，吴刚苦苦等待至今也没有等到一纸交房通知书。原定于2021年底结婚的他们，由于经济拮据，婚期一拖再拖，目前尚未完婚。
像吴刚这样一边还着巨额贷款，一边要付租金的业主不在少数。"我现在每个月4万元房贷，12000元租金，娃10个月大，还要赡养4位老人。夫妻两个人不敢失业，不敢生病，消费全面降级，都在为这个房子打工。为结婚买的房子，不知道孩子读幼儿园能不能住上，也不知道幼儿园要去哪里读。"另一位业主刘涛对记者说道。
"我是2019年底买的婚房，去年本来等着交房，迎接孩子出生，结果现在孩子都一岁了，还没住到房。烂尾一年，我家被迫重新租房两次，每月交着房贷，还租着房子。我爱人在坐月子的时候，因为房东把房卖了，被迫搬了两次家。他们到底想拖到什么时候才解决，就怕等我孩子上初中是不是还住不进去。"业主王强告诉记者。
业主何凯早在该楼盘2019年开盘时就关注房子的消息，2020年3月全款近1300万元购买了134平方米A栋住宅。根据合同，开发商应于2022年3月12日前交房，然而开发商未能履约，何凯将开发商告上法庭，后经上海市第一中级人民法院作出终审判决：东樱公司应支付业主逾期交房违约金约50万元。
法院一审时，东樱公司辩称，确实存在逾期交房情形，但有不同意见。其中，2022年2月起因新冠疫情影响涉讼房屋所在工程施工，3月底封控后人员、原材料、设备无法进场，6月复工后因人力、物力、原材料、相关部门的协调等诸多方面存在非常大的阻力，项目施工仍受影响。
该案二审判决书显示，东樱公司承认："在与购房者签约前，已经更换了工程总包方，后来在建设过程中其与总包方发生工程款纠纷并且影响施工，如果没有2020年和2022年的疫情，恐怕也无法按时交房，但当初并未预计到这些情况。"
钱去哪里了？
业主叶松告诉记者，业主代表们与七建集团曾于2022年11月碰面开会，七建方面给出的"情况说明"写道："截至2022年10月，我司已累计完成产值5.35亿元，按合同约定建设单位应支付工程款3.85亿元，实际目前累计支付3.02亿元，欠款8300万元。建设单位自2021年7月起始终未能按合同约定及时支付工程款。本着顾全大局的原则，我司担负起了国有企业的担当，在承担巨大资金压力情况下仍然尽最大限度的努力保证现场进度。"
据上海市房屋管理局2022年11月29日出具的《信访复查意见书》："至于你反映的工程进度缓慢事宜，开发企业表示，该项目总包为上海七建，由于经济纠纷等问题，双方正在积极协商解决……"
天眼查信息显示，2023年2—6月以来，"上海建工七建集团有限公司"（原告）与"上海东樱房地产有限公司"（被告）因相关建筑工程施工合同纠纷共开过3次庭。
为什么开发商会没钱给七建？数位业主怀疑，他们的购房款被"挪用"了。
根据购房合同，滨江一品苑A、B两栋楼的购房款监管银行分别为上海银行和上海农商行，然而，随着时间推进，"交付"却遥遥无期，有业主无意间发现自己通过POSE机划走的钱并非进入了这两家监管银行，此后，业主们拿着合同和刷卡单向有关部门进行实名举报。
据业主提供给《中国经济周刊》记者的证据显示，2022年12月9日，原中国银行保险监督管理委员会上海监督局书面答复业主称，经查，上海东樱房地产有限公司于2019年11月14日，在上海银行杨浦支行开立一般存款账户，上海银行未与该开发商签订过预售款资金监管协议。
2023年7月21日，原中国银行保险监督管理委员会上海监督局书面答复另一名业主称："经查，东樱房地产存在通过关联企业（城利房地产）擅自收存预售资金的情况，上海农商银行杨浦支行未及时发现，履行资金监管相关约定职责不到位。对此，我局将责令该行整改并进行责任追究。"
房款没进监管银行，派什么用处去了？还追得回来吗？
"公司为了确保项目的施工进度，挪用了部分销售款，采用回流的方式来支付工程款，目前为止已经支付了近9亿元工程款，其中7亿元通过回流的方式支付。有相关合同和付款证明。"有地产专业媒体提到，滨江一品苑项目总经理曹某曾这样表示。
《中国经济周刊》记者致电曹某核实，他表示："我是在信访办同步录音录像回答问题的。关于资金流向我们已经向区里进行了披露，但这属于商业机密，不是任何人可以说的。"
工地外的施工铭牌上，"开工日期"和"竣工日期"均为空白。
8月17日，记者从门缝中拍摄到的滨江一品苑工地现状。《中国经济周刊》记者 宋杰I摄
什么时候能 "全面复工"？
8月17日下午2点，《中国经济周刊》记者在浦东塘桥街道信访办公室旁听了工作组与业主们的沟通会。业主最核心的问题是："全面复工"还要多久。
现场，街道工作人员表示，工作组已经进驻塘桥，推动工程进展。东樱的销售总监华勇通报了近期情况。他说，从8月11日开始，由浦东新区区政府协调组成了滨江一品苑保交付工作组，成员包括浦东新区政法委、浦东新区建交委、信达上海分公司、东樱和七建的工作人员以及法律援助（律师），力争在8月20日—31日进行全面复工。
华勇称，工作组已从两个方向推进复工，"其一是分包商，总包七建基本已把它能完成的工程完成得差不多了，还有一些工作需要和分包配合施工，目前由于分包没有进场无法进行。近期工作组让东樱约谈了9家（分包公司），有7家在会上表示愿意带资、带材料、带工人进场。因为他们也知道这个项目一旦运转起来，还是有资金付工程款的。关于工程款，区专班新成立了监管账户，由其监管，日后从监管账户付款。下一步，待与分包签订复工协议后，尽快复工。"
"其二，我们摸排了业主的在途款，共计5.7亿元，包含部分全款购房业主的未付款项以及按揭购房业主的贷款未放。针对先易后难的解决方法，先与有在途款未付的业主进行沟通。我们也与上海农商行等发放贷款的银行进行了沟通，把整个项目的推进方案、未来涉及的贷款金额、目前进展和总分包的一些情况进行了沟通。"华勇说，"后续资金有两个解决途径，融资和全面复工可能带来新房销售的回血。"
在场业主表示：希望8月31日前全面复工，且保证后续不停工。
8月21日，上海东樱房地产有限公司通过官方公众号发表声明："在区专班、塘桥街道等各方协调下，较前几个月已有极大进展……竭尽全力在春节前顺利将项目竣工、交付。"
要不要停贷？要不要退房？
业主何凯焦虑的是，在苦等的日子里还不能退房，"我们有购房合同，如果开发商破产，我们是受保护的，但如果起诉退房，没有合同了，我们就变成一般债权人，排在最后清偿。"
北京德和衡（上海）律师事务所合伙人王彬律师认为，购房者有这种担心是正常的，在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）出台前，如果相应楼盘出现"烂尾"，甚至开发商公司破产，由于各地对于购房者的权利保护缺乏明确的操作指引，购房者的权利保护相对弱势。《批复》出台后，最高法明确了购房者优先权适用的情形，一定程度上对保护购房者权利起到极大的作用。
"从实际情况来看，购房者不需要过度对此担心，不管是在破产后处理购房款，还是破产前处理，其债权不会凭空消失，只要优先权(指如果有款项清偿，优先清偿符合条件的购房者)能得到有效保障，购房者的权益就能够得到有效保护。"王彬说。
王彬进一步解释道，2023年5月，部分法院就购房者权利的优先性也作出相应的裁判。其中有案例商品房涉"烂尾"风险，属于"保交楼"相关案例，一则在执行转破产过程中重整引入外部资金偿债和续建，并确认商品房购房者享有优先权；另一则通过设立专项工作小组，盘活项目，会同各部门协力解决各环节问题，最终保障购房者权益。
他说，保交楼是政府为了"保民生"提出来的重要举措，通过政府力量，采取破产重整、引入外部资金等举措，一定程度上很好地保证了购房者权益。但"保交楼"政策完全落地，需要一定的过程。
这个过程中，购房者是起诉房企要求解除合同、退还购房款及时止损，还是继续支付按揭款，焦虑中等待交房？当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？
王彬向 《中国经济周刊》记者介绍，针对开发商资金链断裂甚至破产的情形，购买人维权要分房屋建设情况采取不同方式。
其一，对于有预售许可证且建设到一定程度的项目，如果楼盘通过开发商、政府的处理可能引进外来资金完工，可以等待政府协调情况。一般具有一定建设量的项目因为涉及人数众多，影响重大，政府多数会进行协调，组织专班，协助相关企业走出困境，并完成楼盘的竣工交付。这种情况下，购房者需要耐心等待，亦可采取不影响合同解除的法律途径救济，同时积极向有关部门了解情况，静观其变。
其二，如项目彻底烂尾，没有竣工交付的可能，需尽快提起诉讼，要求解除合同，返还购房款，尽可能减少损失。
再回到本次"停贷风波"，如果开发商仍未复工，购房者集体停贷会有哪些法律风险？
王彬分析，对于购房者停贷很多法院持有不同观点，目前主流司法实践观点是，在《个人购房担保借款合同》合法有效的前提下，业主贸然停贷会构成违约，需要承担相应的违约责任，开发商亦须承担合同约定的连带清偿责任。
（应受访者要求，文中业主均为化名）
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第16期）
2023年第16期《中国经济周刊》封面
