来源：证券市场红周刊
“五一黄金周”收官，房地产交易市场没能迎来放量。CRIC监测的成交备案数据显示，2022年五一假期间50个重点监测城市商品住宅累计成交44.75万平方米，同比下降80％。
“五一楼市”该火未火，数据显示，继TOP100房企1～4月累计操盘销售金额同比大降50.2％之后，五一期间重点楼市成交额断崖下跌80％。结合50余家A股上市房企一季报录得亏损，房企经营回暖预期不得不“后移”。
有业内人士向《红周刊》表示，受前期政策调控机制及疫情影响，购房者的房价上涨预期及收入预期被打破，房企销售回升艰难。房企整体回暖预计要等到下半年，但很难再见到去年高峰期时的水平。
楼市“五一黄金周”斩获有限
百强房企陷于销售回款困境
知名国资房企市场经理贺云（化名）目前同时管理天津及重庆两大区域项目，兼顾南北区域市场令其对当前楼市行情有较为全面的感受。在他看来，与去年“五一黄金周”期间相比，今年销售情况全面下行，堪为“天上地下”。
“我们天津的项目表现比较极端，去年‘五一’是最好的时段，销售额直接破亿，今年几乎挂零。不过这主要是由于天津项目以外地客户为主、疫情影响下没有客户到访所致。”他告诉《红周刊》，公司旗下重庆地区项目更能客观地呈现问题，“去年5月份是销售高峰，不止‘五一’，整个5月都很火，我们1天能卖40多套房；今年‘五一’给了很大的优惠力度，也仅仅保持日销10套左右，然而成绩已经在区域内领先了。”
整体低迷的市场成交量让业界的“红五月”预期落空。贺云表示，今年政策调控已经见底，一季度本该有所升温，但受疫情影响，预计上半年很难回暖。
事实上，贺云在管区域项目的销售困境，是目前楼市黄金周期整体“失灵”的缩影。尽管近期部分城市板块有小幅复苏迹象，但较去年同期水平仍有较大差距。
CRIC监测的成交备案数据显示，2022年五一假期间50个重点监测城市商品住宅累计成交44.75万平方米，同比下降80％。其中，武汉、杭州、长沙、济南、苏州、福州、南京、厦门等热门城市成交备案面积降幅均超过70％，市场成交活跃度较弱。
另据《红周刊》梳理各机构统计数据发现，一向稳健的四大一线城市楼市，在今年“五一”期间表现亦不尽如人意。期间，除了北京以3.94万平方米的新房成交面积实现102％正向增长；深圳、广州、上海的商品房成交备案面积均有不同程度下滑。其中，受疫情影响的上海新建商品住宅仅成交74套，成交总面积8828平方米，同比减少94.7％。
对于依靠销量作为安身立命之本的房企而言，这也将直接为企业营收带来难题。贺云介绍，“现在信贷政策已经很宽松了，只要客户资质没问题，放款很容易；主要难点还是成交量的问题，成交量不足导致企业回款不足。”
《红周刊》了解到，今年五一期间，房企营销推盘积极，TOP30房企阵营中过半推出了区域和集团层面的折扣促销活动，例如，碧桂园开展“最低55折”“5.5元锁定房源”营销；恒大推出2000套特价现房及8000套特价期房，推出“75折至85折”等折扣力度；龙湖集团推出首届“五一狂欢购”，施行“住宅96折，车位9折，商办95折”等让利活动。
而在房企竭力寻求销售回款的背后，是百强房企身陷销售下滑困局。据克而瑞发布的统计榜单显示，TOP100房企今年4月仅实现销售操盘金额4284亿元，环比降低16.2％；1～4月操盘销售金额18666亿元，同比降低50.2％。
另据《红周刊》梳理，目前各阵营房企门槛值普遍下调，今年前4月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的全口径销售规模分别为480亿元、208亿元、127亿元、41亿元，分别较去年同期下滑50.3％、53.5％、52.8％、60.4％。
即便是头部房企亦未能摆脱销售困局，昔日“碧万恒”构成的TOP3阵营已经洗牌。今年前4月占据今年销售榜单前三的是碧桂园、万科地产、保利发展，依次实现全口径销售额1633亿元、1380亿元、1212亿元，合计销售额4225亿元，整体较去年TOP3阵营下跌41.73％。与此同时，中国恒大跌落前三，前4月以133亿元全口径销售额排名TOP48。
与此同时，由于区域市场行情表现分化，部分深耕局部城市的区域型房企，更容易面临销售规模缩水。以今年“五一”期间商品房成交量同比下滑96％的南京为例，作为深耕南京的本土房企，颐居建设多次居当地“销冠”。今年前4月，颐居建设在南京仍以116亿元销售额居于榜首，不过该销售规模仍较去年同期下滑24％；而由于南京一地的销售额便为其149亿元全口径销售额贡献占比近八成，其销售总额亦较去年缩水25％。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《红周刊》表示，目前房企销售额难以回升的主要原因，一方面是去年上半年市场高峰期下呈现出高基数，对比之下今年成交量下滑明显；另一方面则是市场预期较弱，“受疫情影响，购房者对未来的收入预期和房价上涨预期不再强烈；与此同时，开发商由于资金链紧张，一改以往攻城拔寨的拿地势头，拓储和开工积极性低，销售端也以降价销售为主，对于市场预期好转的打击较大。”
一季度半数房企毛利率下滑
“以价换量”致部分房企利润水平承压
销售规模缩水的背后，今年房企其实普遍面临“增收不增利”、毛利率下降等难题。伴随近期2022年一季报披露完毕。《红周刊》了解到，沪深两市合计135家上市房企（Wind申万分类）中，今年一季度录得净利润亏损的达到56家，毛利率同比下降的86家。
安信证券研报统计显示，2021年30家样本房企毛利率中位数为20.6％，同比下降3个百分点。若以20％作为行业参照标准，今年一季度毛利率超过20％的A股上市房企已由去年同期的84家降至67家。
在行业利润水平普遍承压的背后，头部房企也难逃毛利率下滑困境。《红周刊》查询到，一季度占据净利润规模TOP5阵营的沪深上市房企依次为华夏幸福、绿地控股、保利发展、万科A、金融街，除了华夏幸福因获得债务重组收益而实现毛利率增长，余下房企毛利率水平均有不同程度下滑。保利发展、金融街销售毛利率水平为24.61％、19.38％，较去年同期下滑6.34个百分点、27.18个百分点。
上述房企多将毛利率水平下降归为行业趋势因素。比如，在企业毛利率已有下行趋势的2021年，金融街在年报中将毛利下滑原因归为“受行业调控持续影响”；保利发展在年报中称“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压”。
不过，《红周刊》发现，财务费用上升、债务杠杆亟待纾解、以价换量等促销措施，是当前房企利润水平承压的深层次因素。尤其是部分陷入流动性危机的房企，更多着眼于寻求现金流安全，而非盈利水平。
《红周刊》统计显示，今年一季度不少房企录得净利润与毛利率双降。泛海控股、上实发展、中天金融、蓝光发展、京能置业、珠江股份、中交地产等20家房企，除了在今年一季度录得净利润亏损，销售毛利率降幅亦超过10个百分点。其中，中天金融、蓝光发展、京能置业的销售毛利率表现为-4.13％、4.32％、9.88％，销售毛利率水平由两位数降至个位数甚至是负数。
具体来看，上述三家房企营收难以覆盖营业成本增长。今年一季度，京能置业、蓝光发展营业成本分别同比增长3271％、35.4％，远超营业收入增长水平。中天金融虽实现营业成本同比下降65.2％，但也低于营业收入73.3％的下降速度。
另据《红周刊》测算，上述三家企业无一例外下调了销售均价。其中，京能置业一季度签约销售面积0.87万平方米，签约金额1.87亿元，以此测算，其销售均价为21494元/平方米，较去年同期下降35％；蓝光发展一季度销售面积约18万平方米，销售金额14.06亿元，以此测算其销售均价7811元/平方米，同比下降21％；中天金融旗下主要地产平台中天城投，一季度实现销售额41.1亿元，销售面积35.4万平方米，销售均价为11610元/平方米，同比下降5％。
对于逐渐走低的房企毛利率，李宇嘉表示这是一个必然趋势。“房价地价联动、控制房价上涨幅度、控制开发商利率水平，让资金流向实体经济，本就是顶层设计下必须要做的事。”
Wind数据显示，截至2021年底，不含金融企业的上市公司毛利率表现为18.32％。李宇嘉认为，经历今年一季度探底后，房地产板块毛利率和净利率水平将趋于稳定。
楼市升温需待下半年
预计难回去年高峰水平
事实上，尽管目前房企去化缓慢，盈利水平较去年整体下行，但多位置业顾问向《红周刊》反馈，由于限购放松等政策利好，与今年一季度相比，5月份销售行情已略有升温迹象。
南京一位置业顾问表示，由于当地楼市政策调控放松，“五一”期间客户到访量比节前稍好，“最近南京除了主城区，部分区域开始解除限购。不过限贷措施还不明了，有的需要全款，所以成交量取决于客户手头资金的情况。”
在节日成交量同比下滑的温州，当地一位置业顾问同样表示，尽管今年“五一”行情不敌去年，但销量比节前提升了20％至30％左右，而接下来的销售表现则取决于整体经济形势的回升以及政策调控机制。“目前江苏很多城市都在放松限购门槛，调低房贷利率。比如苏州首套房贷款利率由4.9％下调至4.6％，跟2017年前后的利率持平。”他补充说，“类似宽松政策对本地客为主的县域城市帮助不大，但在南京、苏州等热门城市而言，由于外地人口多，对于原本不满足社保缴纳年限的刚需客而言，作用还是会很大的。”
《红周刊》了解到，今年已有超过80个城市出台房地产相关刺激政策，就限购限售、住房公积金、房贷利率、预售资金监管等方面放松门槛。
从土地投资市场看，目前房企拿地依旧谨慎。不过，在由国央企构成拓储主力之外，亦有多家民营房企开始积极入场。据中指研究院数据，今年1～4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9％。其中，碧桂园、龙湖、滨江集团等民营房企在土拍市场均有所斩获，而集中于杭州拿地的滨江集团前4月全口径新增货值575亿元，居于房企新增货值榜单之首。
关于接下来的市场走向，首钢地产天津市场经理马腾飞向《红周刊》表示，由于房地产的地域性质很强，不同城市的分化严重。目前核心城市的核心区域实际上已经回暖，比如北京的豪宅市场，天津的和平区等，新房、二手房销售情况皆有回升。其预测，“整体市场大概率要下半年才会趋于回暖，不过幅度有限，基本不可能回到去年5月份的情况。”
“最本质的原因，还是在于自去年开始的政策调整和疫情等因素影响，彻底改变了购房者对于房价和收入预期。”他说，“一方面，去年危机房企的大甩卖，打破了房价永远涨的预期，而且买期房还不一定能交房，购房有风险；另一方面，购房人要考虑未来30年是否真的能安全还完月供，而疫情改变了人们收入预期。所以，未来房地产的整体风向已经改变了，即便稳住了基本盘，恐怕也很难再达成之前的高度。”
（本文已刊发于5月14日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
