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指导价,失守了

大家好,我是庆哥,八卦女账号的主编。最近很明显,一线城市的成交量出现了短期的回暖,不少人又开始问我要不要换房,什么时候应该置换。关于买房换房的逻辑和实操,我整理了一份《买房城市价值名单》,大家可以添加下面微信链接到我。

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前两天,有一个新闻没有被大家关注到,那就是郑州取消了商品房的指导价!


▲郑州,也失守了......今年以来,沈阳、兰州、宁德等城市都陆续加入了"解封"行列,有的是一刀切,直接不管价格了;有的则是小心翼翼,放宽了一些限制。

对于郑州,我的印象是“房产政策急先锋”,不少优化房地产的大动作,郑州总是走在最前列(这一次郑州取消指导价,应该也会逐渐推向全国)。

为何?郑州楼市真的是极品,高学历人才房的全媒体维权,最大规模的保交楼行动,最大的民营银行破产跑路案,一系列的引发楼市、债市、股市等系统性风险事件,都在郑州集中爆发。


▲在所有的新一线城市里,郑州应该最早出现下滑征兆的城市,早在2018-2019年,郑州就出现下滑迹象,至今仍未见底。

也正是因为这个原因,郑州取消指导价,不少媒体理解为“取消限跌令”,意思是价格官方不管了。房企从此没有了顾虑,房价会加速探底。

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对于指导价,你要知道的是,指导价最早出台,是2017年10月以后。在那个时候,房地产还很火热,指导价是为了“限涨”,而非“”限跌”。

对此,我记忆深刻的是,杭州网红盘建发养云静舍,开盘价5.4万一平,市场价起码7、8万,很多杭州楼市的自媒体、炒房客都去“打新”。


▲杭房建发养云静舍,因为指导价限价,不仅有着买入即赚几百万的巨大套利空间,更因为签完合同3个月后就可以收房,成为炒房客追求的“短平快”标杆项目。

除了养云静舍,杭州楼市在限价的威力下,还涌现除了多个万人摇的网红盘。比如“6万人摇”的西溪公馆,比如哪怕要限售也出现“万人摇”的紫璋台,比如总价奔着千万级的中杭府......

可以说,在那个时候,大家对指导价的态度是又爱又恨的,因为指导价(限价),有机会入手远低于市场价的房产;

而也正是指导价(限价),人为制造了新房和周边二手之间的价差,导致市场浮躁火爆,人人都想买房,却又买不着房,或者只有部分有钱人能够打新套利(上海那些高价盘,越限价越有赚头,一套房毛赚几百万很常见)。等到买得着的时候,市场断供迹象已经很明显,买房几近等于入套;

而开发商也虚与委蛇,期房拖成了现房也不开盘,甚至项目总通过各种合法或非法手段打开指导价的上限,也成了升官加爵的业绩指标......

然而,冷暖只在一瞬间,等进入2021年下半年,一切都变了。原本限涨的指导价,瞬间变成了托市和限跌。

对此,我以北京楼市举例。去年的10月份,北京丰台郭公庄双子星土拍(即现在的中建云境、中海丰和叄号院),两宗宅地期房销售指导价居然高达9.2万/㎡,且允许浮动8%,即最高为99360元/。

这个指导价一出,全北京震动。尤其是隔壁的万科西华府、臻御府,那是真开心,这两个盘的新房买入价比新地块的楼面价还低…

这说明什么?说明以前“限价”、替购房者砍价的时代已经远去了,现在指导价似乎认准了购房者“越涨越买”的心理,主动拉高指导价,为新房造势。


▲2023年北京新房的"指导价豪宅圈”,目前除了永丰、东坝和大红门能够勉力支撑8.5万的价格,其他的新房泡沫基本都已破灭。

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尽管指导价只是指导,但很可惜,指导价似乎总是与市场价背道而驰,是一个在楼市起飞和坠落时,都没有多少效果的政策。

坦白说,现在的新房就几乎没有按照指导价去卖的。比如深圳的新房,大部分销售价格维持在指导价的85折之内。

因此,取消指导价的最大意义是什么?

市场的归市场,凯撒的归凯撒。取消指导价,类似于取消首套房贷款利率下限,意味着,房价与利率一样,交给市场主体(开发商与购房者、银行与购房者)自主协商。

自此,开发商先降价去卖,可以,快速出货有利于现金流;想拉高价格做市赚利润,也可以,只要开发商有这个本事。

允许开发商降价,也允许开发商抬价,这是最大的意义,而且,意义深远——我们的房地产市场,终于越来越接近成熟。

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