大家好，我是庆哥，八卦女账号的主编。最近很明显，一线城市的成交量出现了短期的回暖，不少人又开始问我要不要换房，什么时候应该置换。关于买房换房的逻辑和实操，我整理了一份《买房城市价值名单》，大家可以添加下面微信链接到我。
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前两天，有一个新闻没有被大家关注到，那就是郑州取消了商品房的指导价！
▲郑州，也失守了......今年以来，沈阳、兰州、宁德等城市都陆续加入了"解封"行列，有的是一刀切，直接不管价格了；有的则是小心翼翼，放宽了一些限制。
对于郑州，我的印象是“房产政策急先锋”，不少优化房地产的大动作，郑州总是走在最前列（这一次郑州取消指导价，应该也会逐渐推向全国）。
为何？郑州楼市真的是极品，高学历人才房的全媒体维权，最大规模的保交楼行动，最大的民营银行破产跑路案，一系列的引发楼市、债市、股市等系统性风险事件，都在郑州集中爆发。
▲在所有的新一线城市里，郑州应该最早出现下滑征兆的城市，早在2018-2019年，郑州就出现下滑迹象，至今仍未见底。
也正是因为这个原因，郑州取消指导价，不少媒体理解为“取消限跌令”，意思是价格官方不管了。房企从此没有了顾虑，房价会加速探底。
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对于指导价，你要知道的是，指导价最早出台，是2017年10月以后。在那个时候，房地产还很火热，指导价是为了“限涨”，而非“”限跌”。
对此，我记忆深刻的是，杭州网红盘建发养云静舍，开盘价5.4万一平，市场价起码7、8万，很多杭州楼市的自媒体、炒房客都去“打新”。
▲杭房建发养云静舍，因为指导价限价，不仅有着买入即赚几百万的巨大套利空间，更因为签完合同3个月后就可以收房，成为炒房客追求的“短平快”标杆项目。
除了养云静舍，杭州楼市在限价的威力下，还涌现除了多个万人摇的网红盘。比如“6万人摇”的西溪公馆，比如哪怕要限售也出现“万人摇”的紫璋台，比如总价奔着千万级的中杭府......
可以说，在那个时候，大家对指导价的态度是又爱又恨的，因为指导价（限价），有机会入手远低于市场价的房产；
而也正是指导价（限价），人为制造了新房和周边二手之间的价差，导致市场浮躁火爆，人人都想买房，却又买不着房，或者只有部分有钱人能够打新套利（上海那些高价盘，越限价越有赚头，一套房毛赚几百万很常见）。等到买得着的时候，市场断供迹象已经很明显，买房几近等于入套；
而开发商也虚与委蛇，期房拖成了现房也不开盘，甚至项目总通过各种合法或非法手段打开指导价的上限，也成了升官加爵的业绩指标......
然而，冷暖只在一瞬间，等进入2021年下半年，一切都变了。原本限涨的指导价，瞬间变成了托市和限跌。
对此，我以北京楼市举例。去年的10月份，北京丰台郭公庄双子星土拍（即现在的中建云境、中海丰和叄号院），两宗宅地期房销售指导价居然高达9.2万/㎡，且允许浮动8%，即最高为99360元/。
这个指导价一出，全北京震动。尤其是隔壁的万科西华府、臻御府，那是真开心，这两个盘的新房买入价比新地块的楼面价还低…
这说明什么？说明以前“限价”、替购房者砍价的时代已经远去了，现在指导价似乎认准了购房者“越涨越买”的心理，主动拉高指导价，为新房造势。
▲2023年北京新房的"指导价豪宅圈”，目前除了永丰、东坝和大红门能够勉力支撑8.5万的价格，其他的新房泡沫基本都已破灭。
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尽管指导价只是指导，但很可惜，指导价似乎总是与市场价背道而驰，是一个在楼市起飞和坠落时，都没有多少效果的政策。
坦白说，现在的新房就几乎没有按照指导价去卖的。比如深圳的新房，大部分销售价格维持在指导价的85折之内。
因此，取消指导价的最大意义是什么？
市场的归市场，凯撒的归凯撒。取消指导价，类似于取消首套房贷款利率下限，意味着，房价与利率一样，交给市场主体（开发商与购房者、银行与购房者）自主协商。
自此，开发商先降价去卖，可以，快速出货有利于现金流；想拉高价格做市赚利润，也可以，只要开发商有这个本事。
允许开发商降价，也允许开发商抬价，这是最大的意义，而且，意义深远——我们的房地产市场，终于越来越接近成熟。
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